Při výběru architekta je vždy vhodné získat co nejvíce informací:

Navštivte internetové stránky architekta

Základní povědomí o práci architekta lze obvykle získat na internetových stránkách kanceláře. Uděláte si tak představu o stylu jeho práce i o rozsahu projektů a realizací.

Sjednejte si nezávaznou osobní schůzku

Dalším krokem by měla být osobní schůzka, na které proberete s architektem své záměry a možnosti. Získáte lepší představu o práci architekta a jeho přístupu k vám a vašim požadavkům. Je dobré určit si priority ohledně toho, co od domu očekáváte. Důležité je, aby vám architekt nevnucoval řešení, které vám nevyhovuje. Pokud však architekt své záměry dostatečně zdůvodní, nechte si poradit.

Oslovte více architektů

Nebojte se oslovit více architektů. Pokud je architekt solidní, první schůzku vám nabídne zdarma. Nejdete tedy do žádného rizika.

Zadávejte projekt postupně

Pokud chcete mít průběh spolupráce s architektem co nejvíce pod kontrolou, zadávejte architektovi jednotlivé fáze projektu postupně. Pokud nebudete s předchozí prací spokojeni, můžete spolupráci snáze rozvázat.

Není nad doporučení

Úplně ideální je, pokud vám architekta někdo doporučí. Znamená to, že byl v celém průběhu tvorby a realizace projektu s architektem spokojený.

Viz také častý dotaz:
jak dobře vybrat zhotovitele stavby

Dům je navržen na míru nejen vám, ale i konkrétnímu místu, pro který je určen a to ve všech individuálních detailech.

Získáte dům, který bude jedinečným originálem.

Dobrý architekt neřeší dům pouze prakticky, ale vkládá do něj i „duchovní rozměr“.

Cena projektu je pouze zlomkem nákladů za jaký celou stavbu pořídíte, a přesto realizaci zásadním způsobem ovlivňuje.

Většina klientů realizuje stavbu domu pouze jednou za život, proto je na místě zodpovědný přístup s výhledem na desetiletí.

Katalogový projekt získáte levněji, ale i sebemenší změny projektu hradíte a to dle rozsahu změn v řádu tisíců i desetitisíců korun.

Architekt vám nabídne zajímavá řešení, která by vás nenapadla – často to vede k realizaci za srovnatelné peníze.

Architekt se postará o celý průběh stavby, včetně jejího předchozího projednání s úřady, stavebního dozoru nebo dodržení nákladů stavby.

Součástí individuálního projektu může být i návrh interiéru, jehož koncept vzniká už při tvorbě návrhu celého domu.

Viz také častý dotaz:
jak správně vybrat architekta

Vizualizace domu

Vizualizace jsou velkým pomocníkem jak při vývoji návrhu tak při jeho prezentaci. V průběhu návrhu stavby tak lze zkoušet různá barevná a tvarová řešení fasády, ověřit si usazení objektu do terénu a jeho působení v prostoru, lze vytvořit zákresy návrhu domu do fotografie a podobně.

Vizualizace interiéru

Při návrhu interiéru je možné zkoušet barevné a materiálové varianty, rozmístění nábytku, řešení svítidel a světelných variací.

Výhody vizualizací

Pro klienty je pomocí vizualizací snazší rozhodování, pro nás je snazší předložit klientovi nezvyklé řešení, kterého by se třeba jinak obával, protože by si nedokázal představit, jak bude vypadat. V obou případech se jedná ze strany klienta o jednoznačnou výhodu.

Návrh díla / Studie stavby

Rozsah tzv. studie není Stavebním zákonem ani vyhláškou jednoznačně určen. Měl by však obsahovat jasnou tvarovou a funkční specifikaci, která návrh daného díla specifikuje.

V případě rodinného domu se standardně jedná o tento rozsah:
– průvodní zpráva
– situace objektu ve vztahu k okolí
– půdorysy podlaží
– řez, případně řezy objektem
– ortogonální pohledy na fasády
– perspektivní vizualizace materiálového řešení
– CD s digitální verzí předané dokumentace

Navíc lze získat:
– fotorealistické vizualizace návrhu
– animaci návrhu, průchod objektem apod.
– jakoukoli podrobnější specifikaci návrhu, ať grafickou nebo textovou

Dokumentace pro vydání rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení

Samostatně se tato dokumentace vydává v případě složitějších staveb nebo v případech náročnějšího povolování stavby.

Rozsah dokumentace dle vyhlášky 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb v platném znění, příl.1.

Úplný přehled o obsahu dokumentace získáte zde.

Projektová dokumentace pro vydání společného rozhodnutí o umístění stavby a stavebního povolení

Jedná se o nejčastější dokumentaci vydávanou pro novostavby rodinných domů a menších staveb.

Rozsah dokumentace dle vyhlášky 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb v platném znění, příl.4.

Úplný přehled o obsahu dokumentace získáte zde.

Projektová dokumentace pro ohlášení stavby nebo pro vydání stavebního povolení

Vydává se v případech povolování stavebních úprav stávajících staveb.

Rozsah dokumentace dle vyhlášky 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb v platném znění, příl.5.

Úplný přehled o obsahu dokumentace získáte zde.

Projektová dokumentace pro provedení stavby

Vydává se při požadavku na podrobné zpracování prováděcího projektu. Na základě této dokumentace se také vytváří rozpočet stavby a zadávací dokumentace pro výběr zhotovitele.

Rozsah dokumentace dle vyhlášky 499/2006 Sb. o dokumentaci staveb v platném znění, příl.6.

Úplný přehled o obsahu dokumentace získáte zde.

Viz také častý dotaz:
jaký rozsah projektové dokumentace zvolit

Na tuto otázku není jednoznačná obecná odpověď. Určení rozsahu projektové dokumentace totiž vyplývá z velikosti a technické náročnosti objektu, z prostředí, do kterého je objekt navrhován, a z podrobnosti dokumentace, kterou klient vyžaduje.

Uveďme tedy pro příklad tři stavby a rozsah dokumentace k nim potřebný. Stále se však jedná o zjednodušení bez širších souvislostí.

Interiér rodinného domu / Přestavba bytu

I drobná akce, jakou je přestavba bytu vyžaduje studii. Specifikuje charakter návrhu a je určena pro klienta, který si udělá přesnější představu o změnách. Pokud se jedná pouze o stavební úpravy bez dalšího návrhu interiéru, není nutné ji vydávat samostatně a je plynuje zapracována do další fáze dokumentace.

Pokud se však jedná o kompletní modernizaci, bez samostatně vydané studie může být klient z výsledku přestavby přinejmenším rozčarován, protože vypovídací hodnota další fáze dokumentace o vlastním vzhledu prostoru není velká.

Další fází je dokumentace pro provedení stavby, která je předána rozsahu adekvátním ke stavebním úpravám. Pokud bude v průběhu stavby zasahováno do nosných konstrukcí, je nutná dokumentace pro stavební povolení obsahující i výkazy výměr, na základě kterých lze vytvořit rozpočet stavby. Dokumentace pro provedení stavby může být v případě nutnosti použita i pro účely stavebního povolení. Stále se ale jedná o tu samou dokumentaci, která může být na základě požadavků úřadu pouze doplněna.

Novostavba rodinného domu

Klient, který staví rodinný dům, bude v každém případě potřebovat studii. Ta specifikuje dům jako celek, tedy jeho tvar, funkčnost, celkový výraz a vztah k okolí. Studie je určena především pro klienta, lze ji použít k úvodním konzultacím na stavebním úřadě.

Další fází je tzv. jednostupňová projektová dokumentace. Jedná se o dokumentaci pro umístění stavby a stavební povolení/ohlášení spojenou s dokumentací pro provedení stavby. Je určena pro projednání získání územního rozhodnutí a stavebního povolení a současně pro realizaci stavby. Jednostupňová dokumentace není Stavebním zákonem nijak specifikována. Ve skutečnosti se jedná o podrobněji rozpracovanou dokumentaci pro stavební povolení tak, aby bylo možné stavbu podle této dokumentace realizovat. Obsahuje výkazy výměr, na základě kterých lze vytvořit rozpočet stavby. Jednostupňová projektová dokumentace svým obsahem a užitím tak znamená pro klienta úsporu nákladů na projekt.

Novostavba bytového domu

Klient, který se rozhodne postavit bytový dům, bude v každém případě potřebovat studii stavby. Ta specifikuje dům jako celek, tedy jeho tvar, funkčnost, celkový výraz a vztah k okolí. Studie je určena pro klienta, ale u náročnějších staveb jako je tato, je vhodné konzultovat ji předem se stavebním úřadem. Tím je možné předejít případným nesrovnalostem.

Další fází je tzv. dokumentace pro územní řízení, která je u rozsáhlejších staveb vyžadována. Dokumentaci pro územní řízení lze spojit v opodstatněných případech s následující fází dokumentace, tedy dokumentací pro stavební povolení. Ta je určena pro úřady, které stavbu povolují, nebo se k ní vyjadřují. Mohou se tak vyjadřovat současně k oběma fázím dokumentace.

Další dokumentací, která je u rozsahu stavby bytového domu třeba jedokumentace pro provedení stavby. Zde se dopodrobna specifikuje vše, co neobsahovala dokumentace pro stavební povolení. Tato dokumentace obsahuje i výkazy výměr.

Ještě před realizací objektu je vhodná tzv. dokumentace pro výběr zhotovitele. V té jsou mimo jiné specifikovány standardy stavebních materiálů a prvků, které budou na stavbě použity, termíny předávání jednotlivých fází stavby a podobně. Především však obsahuje položkový rozpočet stavby. Ten je poté s dokumentací pro provedení stavby rozeslán potenciálním zhotovitelům stavby s výzvou k vytvoření cenových nabídek.

Poslední dokumentací by byla tzv. dokumentace skutečného provedení stavby, která je třeba ke kolaudačnímu řízení. Pokud však v průběhu stavby nedošlo ke změnám oproti projektu, dokumentace skutečného provedení stavby není nutná, nebo je výrazně zjednodušena.

Viz také častý dotaz:
k čemu je jaký stupeň dokumentace dobrý a co obsahuje

Časová náročnost na vyhotovení projektu se vždy odvíjí od jeho rozsahu. A to jak velikosti stavby, tak počtu jednotlivých projektových fází.

Orientačně lze odhad časové náročnosti stavby určit takto:

studie stavby / návrh díla

4-8 týdnů (v závislosti na požadavcích klienta)

dokumentace pro územní řízení

6 týdnů + doba na projednání s úřady

dokumentace pro stavební povolení / ohlášení stavby

8-12 týdnů + doba na projednání s úřady

dokumentace pro provedení stavby

8-16 týdnů

dokumentace pro výběr zhotovitele

2-4 týdny (v závislosti na rozsahu stavby)

dokumentace skutečného provedení stavby

2-4 týdny (v závislosti na změnách v projektu)

Viz také častý dotaz:
jaký rozsah projektové dokumentace zvolit

honorář podle započítatelných nákladů

Podkladem pro honorář architekta je orientační specifikace stavby a předpokládané náklady stavby. Dle těchto parametrů a zvolení rozsahu dokumentace je stanovena cena za vyhotovení projektu.

honorář individuální

Pro stavby a objekty předpokládanými náklady stavby pod 1 mil. Kč se stanovuje honorář individuálně. Například honorář za návrh interiéru spojený se stavebními úpravami bytu je pak cca 5-10% z nákladů na jeho realizaci.
K honoráři bude přičteno 21% DPH.

honorář dle hodinové sazby

Další možností, jak lze honorář architekta určit je hodinovou sazbou. Například u projektů menšího rozsahu, nebo projektů předem nejasného obsahu.
K honoráři bude přičteno 21% DPH.

Hodinová sazba architekta / projektanta naší kanceláře se pohybuje v rozmezí 800-1000Kč/hod, v závislosti na rozsahu zakázky.
K honoráři bude přičteno 21% DPH.

Nevíte, kolik Vás bude projekt stát? Oslovte nás, rádi Vám předložíme cenovou nabídku na míru!

Viz také častý dotaz:
jak správně vybrat architekta

Ano.

Jako vodítko může posloužit výpočet orientačních nákladů z obestavěného prostoru stavby. Podkladem jsou cenové ukazatele ve stavebnictví, které jsou pravidelně aktualizovány. Jsou děleny podle oboru výstavby a konstrukčně materiálové charakteristiky.

Více informací o cenových ukazatelích získáte zde.

Nejvhodnější cestou, jak zabránit navýšení předem stanoveného rozpočtu, nedodělkům a dodatečným nákladům na jejich odstranění, je průběžná kontrola stavby.

Pokud nejste odborník znalý ve výstavbě, může to být velmi náročné. Z toho důvodu je dobré si najmout stavební dozor. Ten figuruje jako zástupce klienta ve vztahu ke stavební firmě, případně i architektovi.

Je dobré mít se zástupcem stavební firmy od začátku jasno v tom, co je a co není v ceně za realizaci stavby obsaženo. Například k ceně získané orientačním výpočtem nákladů stavby z obestavěného prostoru musíte připočíst náklady na přípojky, oplocení a podobně.

Pokud byl před začátkem stavby na základě podrobné projektové dokumentace vypracován specialistou položkový rozpočet, jedná se o ideální podklad pro shodu.

Viz také častý dotaz:
k čemu je stavební dozor a co obnáší

Projednání projektu s úřady a získání patřičných povolení je obsahem služeb architekta. V závislosti na náročnosti stavby bývá občas projednávání projektu složitější, než vlastní projektová příprava.

V případě, že budete chtít projednat projekt s úřady sami, předně je třeba určit, zdali bude nutné zajišťovat stavební povolení, ohlášení stavby, nebo zdali nebude nutné zajišťovat ani jedno.

Odpověď lze nalézt ve stavebním zákoně:
§103 specifikuje stavby, terénní úpravy a udržovací práce nevyžadující stavební povolení ani ohlášení
§104 specifikuje stavby vyžadující pouze ohlášení
§107 popisuje posouzení ohlášení stavebním úřadem a rozhodnutí o zahájení stavebního řízení

není nutné ani ohlášení, ani stavební povolení, když…

Výčet staveb a stavebních úprav nevyžadujících ohlášení ani stavební povolení získáte zde.

ohlášení stavby

Co vše budete k ohlášení stavby potřebovat?
– doklad o právu k pozemku nebo stavbě, pokud stavební úřad nemůže jeho existenci ověřit v katastru nemovitostí
– plná moc v případě zastupování stavebníka
– seznam a adresy vlastníků sousedních pozemků a staveb
– doklad o informování vlastníků sousedních pozemků
– u staveb prováděných svépomocí písemné prohlášení stavbyvedoucího, že bude řídit stavbu, nebo odborníka, že bude vykonávat stavební dozor
– doklad o kvalifikaci osoby, jež bude vykonávat stavební dozor
– projektová dokumentace
– územně plánovací informace, pokud ji vydal jiný orgán než stavební úřad, kterému se podává ohlášení
– územní souhlas nebo rozhodnutí, pokud je pro daný případ zákon vyžaduje a vydal jej jiný orgán než stavební úřad, kterému je stavba ohlašována
– závazná stanoviska dotčených orgánů (například ochrany přírody a krajiny, veřejného zdraví, památkové péče, požární ochrany, pozemních komunikací)
– stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury, na kterou se stavba bude napojovat (například elektrické energie, plynu, vody, rozvodu tepla, kanalizace)

stavební povolení

Co vše budete k získání stavebního povolení potřebovat?
– doklad o vlastnictví, o věcném břemenu k pozemku nebo stavbě či o smlouvě provést stavbu nebo opatření, pokud stavební úřad nemůže jeho existenci ověřit v katastru nemovitostí
– plná moc v případě zastupování stavebníka
– projektová dokumentace s plánem kontrolních prohlídek stavby
– závazná stanoviska dotčených orgánů (například ochrany přírody a krajiny, veřejného zdraví, památkové péče, požární ochrany, pozemních komunikací)
– údaje o splnění požadavků dotčených orgánů – prohlášení žadatele, že požadavky dotčených orgánů byly splněny a zohledněny v projektové dokumentaci
– doklady o jednání s účastníky řízení (byla-li předem vedena)
– územní rozhodnutí nebo územní souhlas (pokud je vydal jiný správní orgán)
– stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury (například elektrické energie, plynu, vody, rozvodu tepla, kanalizace)

Viz také častý dotaz:
jaký rozsah projektové dokumentace zvolit

Pro vhodný výběr stavební firmy platí totéž, jako pro výběr architekta: informace. Pokud klient dostane na stavební firmu od někoho solidního referenci, je to ideální.

Stavební firmu můžete vybrat i sami a to na základě cenových nabídek.

Obecně platí, že příliš nízká cena je podezřelá. U stavební firmy to platí dvojnásob, protože vám může velmi zkomplikovat život. Dobré je mít předem představu o reálných nákladech. Tu získáte poté, co si necháte specialistou vytvořit položkový rozpočet.

Je vhodné ho pak přiložit k žádosti o cenové nabídky, nebo na jeho základě nechat u architekta vyhotovit dokumentaci pro výběr zhotovitele. V ní budou podrobně specifikovány veškeré požadavky, které na stavební firmu a zvolený standard kladete, včetně termínu předání stavby.

Po výběru zhotovitele je nezbytné, správně sepsat se stavební firmou smlouvu o dílo. V tom vám může být velice nápomocen stavební dozor, který vás bude v jednání s firmou zastupovat, nebo vám poradí, čemu se vyvarovat. Poté bude celou stavbu z finančního i kvalitativního hlediska kontrolovat.

Viz také častý dotaz:
k čemu je stavební dozor a co obnáší

V první řadě je třeba rozlišovat tzv. „autorský dozor projektanta“ a„technický dozor stavebníka“.

autorský dozor

Autorský dozor (tedy stavební dozor dle stavebního zákona) spočívá v podání vysvětlení potřebných k vypracování dodavatelské dokumentace, nebo pro plynulost stavby. Dohlíží také nad dodržením dokumentace pro provedení stavby s přihlédnutím k podmínkám stavebního povolení a posuzování návrhů dodavatelů na změny v dokumentaci. Účastní se kontrolních dnů na stavbě.

Autorský dozor může vykonávat pouze odborník s praxí a patřičným vzděláním.

technický dozor stavebníka

Technický dozor stavebníka má na starosti přejímání dokončených stavebních výkonů a jejich průběžnou kontrolu, prověřuje dodavatelské faktury, vede stavební deník a sleduje realizaci stavby s ohledem na podmínky stavebního povolení a řešení případných změn.
Technický dozor může vykonávat kdokoli. Jedná se o volnou živnost.

Oba typy dozoru v případě menších staveb může zastávat jedna autorizovaná osoba, která má na starosti jak stavební tak finanční kontrolu stavby. Zastává roli prostředníka mezi klientem a stavební firmou a hájí zájmy klienta. Současně dodržuje nařízení stanovená ve stavebním povolení.

Zde jsou některé činnosti, které osoba vykonávající stavební dozor obvykle nabízí:

– kontrola projektové dokumentace, případně návrhy na její úpravu
– pomoc při výběru dodavatele
– pomoc při tvorbě smlouvy s dodavatelem stavby
– sledování postupu provádění stavby dle projektové dokumentace
– informování investora o postupu prací a případných požadavcích dodavatele na navýšení ceny
– vedení stavebního deníku a zajištění konání kontrolních dnů stavby
– řešení případných změn stavby v součinnosti s projektantem
– spolupráce při předání díla investorovi
– obstarání kolaudačního souhlasu
– pomoc při uvedení stavby do provozu

Vzhledem k tomu, že se investoři snaží na projektu co nejvíce ušetřit, obvykle vyžadují jen základní a co nejlevnější dokumentaci.

Při realizaci ovšem narazí na zásadní problém:

Vzhledem k nedostatečné specifikaci projektu pak stavební firma nerealizuje stavbu ve vámi očekávaném rozsahu.

Pokud ano, považuje práce nespecifikované v projektu za vícenáklady a požaduje na investorovi jejich úhradu. Stavební dozor je v této fázi často „jedinou nadějí“, jak se vyvarovat zásadním komplikacím nebo v krajním případě nedokončení díla.

Obvyklá honorářová sazba osoby vykonávající stavební dozor je cca 400-500Kč/hod.

Prostřednictvím našich služeb můžete kvalitní stavební dozor vašeho projektu získat.

Viz také častý dotaz:
jak dobře vybrat zhotovitele stavby